Hi! My name is Damir. I’m co-founder at IFAB.ru and i’m pretty good at these scary things

  • Startups
  • E-Commerce
  • Process development
  • Process implementation
  • Project management
  • Financial modeling
  • Business strategy

You can reach me out via these networks

Are you hiring? Check out my CV

My CV page

Жилищное право – ответы к экзамену

  1. Основные принципы жилищного права, их правовое  значение  в соблюдении  прав  граждан.

            Принципы жилищного права – это выраженные в нормах жилищного законодательства руководящие положения, определяющие содержание и основные начала данной отрасли.

  • принцип неприкосновенности жилища – никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных ФЗ, или на основании суд решения. В соответствии с УК нарушение неприкосновенности признается преступлением, за совершение которого предусмотрена строгая ответственность. Под “жилищем” следует понимать не только жилые комнаты, но и места общего пользования (балкон, коридор), а также жилые помещения, предоставленные гражданину во временное пользование (номер в гостинице).
  • недопустимость произвольного лишения жилища (в соответствии с ЖК и ГК РФ Договор найма может быть расторгнут только в суд порядке и только в случаях, предусмотренных законом.
  • свобода выбора места жительства (каждый, кто законно находится на тер РФ, имеет право свободно передвигаться, а также выбирать место пребывания и жительства. Никто не может быть принужден к проживанию только на определенной территории или местности). Ограничения данного принципа могут быть установлены только ФЗ.
  • доступность пользования жилым фондом (гражданин имеет право и возможность реализовать свое право на жилище различными способами: а) по Договору социального найма; б) по Договору коммерческого найма; в) путем приобретения жилья в собственность и т. д. При этом количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ).
  • целевое использование жилого фонда – жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. При этом размещение в жил домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, организаций и учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

 

  1. Предмет и метод жилищного права.

            Жилищное право (в широком смысле) – это комплексная отрасль, в кот объединяются нормы и правовые институты гражданского, административного и др. отраслей права.

Жилищное право (в узком смысле) – это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

Предмет- общественные отношения, возникающие в связи с использованием и эксплуатацией жилого фонда.

Как комплексная отрасль права, жилищное право использует методы правового регулирования, заимствованные из др. отраслей. Так, для отношений по поводу совершения сделок с жилыми помещениями используется гражданско-правовой метод, основанный на свободе и равенстве сторон, а для отношений по поводу предоставления жилья используется в основном административно-правовой метод.

Взаимодействует с Конституционным правом – Конституция РФ является юридической основой жилищного законодательства РФ. Конституция РФ в числе основных прав и свобод человека и гражданина провозглашает право на жилище. В Конституции также установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища, жилище неприкосновенно и т. д. В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ.

Жилищное право конкретизирует и детализирует положения ГК. Жилищное право взаимодействует с административным правом в вопросах ответственности за нарушение жилищного законодательства, распределения и учета жилого фонда, его эксплуатации и т. д. Жилищное право связано с финансовым правом в вопросах налогообложения в сфере жилого фонда и осуществления коммунальных и иных платежей.

 

  1. Право граждан Российской  Федерации  на жилище и способы  реализации  прав.

            В Конституции РФ закреплено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Право граждан на жилище может быть сведено к 3-м юридическим возможностям:

1) стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилого фонда;

2) улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилого фонда;

3) обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (это положение вытекает из международных норм). В соответствии с ФЗ РФ “Об основах федеральной жилищной политики” право граждан на жилище может быть реализовано также путем приобретения жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем: а) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в т.ч. находящихся в полном хозяйственном введении предприятий или оперативном управлении учреждений; б) жилищные строительства, в т.ч. жилищные строительства товариществами индивидуальных застройщиков; в) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, товариществах собственников жилья; г) купли-продажи жилья, в т.ч. через биржу, аукционы; д) приобретения в порядке наследования и по др. законным основаниям.

В результате приобретения жилья любым из предусмотренных способов собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Таким образом, в современных условиях право на жилище может обеспечиваться в следующих основных формах:

  • путем предоставления гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях Договора найма в пределах нормы жилой площади;

  • кооперативного жилого строительства;

  • на условиях аренды либо приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

 

  1. Понятие жилищного законодательства и его отличия от иных источников жилищного права.

            Жилищное законодательство – это совокупность нормативно-правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или прекращаются соответствующие жилищные правоотношения.

Структура жилищного законодательства:

  1. Законы, которые разделяются на федеральные и специальные законы РСФСР и РФ, постановления Съездов народных депутатов и Верховных Советов.
  2. Указы Президента РФ, а также утверждаемые указами положения.
  3. Постановления Правительства РФ.
  4. Нормативные акты министерств и ведомств.
  5. Нормативно-правовые акты субъектов РФ: на республиканском уровне нормы жилищного законодательства содержат Конституции республик и их законодательства, а в краях, областях, городах федерального значения, автономной области и округах – уставы этих субъектов и их законодательство. Согласно Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми государственными органами субъектов РФ. При этом последние не должны противоречить федеральному законодательству.

 

  1. Понятие и виды источников жилищного права.

            Источники – это нормативные акты, изданные органами государственной и муниципальной власти РФ и содержащие правовые нормы, регулирующие жилищные правоотношения.

Существует несколько оснований классификации:

  • по вертикали: федеральные акты, акты субъектов РФ и акты органов местного самоуправления;
  • по предмету регулирования: общие и специальные;
  • по направленности правового регулирования: материальные и процессуальные.

Наибольшее значение имеет классификация в зависимости от их юридической силы:

  • К РФ;
  • федеральные законы РФ;
  • указы Президента РФ; Постановления Правительства РФ;
  • нормативные акты федеральных органов власти;
  • законы и иные нормативные акты субъектов РФ;
  • нормативные акты органов местного самоуправления.

Конституция РФ обладает верховенством над всеми законами и иными нормативными актами РФ. Никакие нормативные акты не должны противоречить Конституции РФ. Нормы Конституции РФ составляют правовую основу жилищного права и определяют его дальнейшее развитие и совершенствование.

Источники: а) Международный договор; б) Всеобщая декларация прав человека; в)Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах; г) Конституция РФ; д) ФЗ; е)Жилищный кодекс РФ.

 

  1. Основные источники жилищного права и   значение  в этом  судебных  решений.

1) Конституция – является правовой основой жилищного законодательства, относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и субъектов РФ;

2) Жилищный кодекс;

3) ФЗ РФ “О приватизации жилищного фонда в РФ”. Содержит правила приватизации жилищного фонда РФ и является правовым основанием для изменения формы собственности на конкретном жилом помещение у конкретного лица.

4) Градостроительный кодекс – определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности,, на соблюдение требований охраны окружающей среды, регулирует вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила.

5) Закон РФ “О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ”, обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны.

6) ФЗ  “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

7) Гражданский кодекс РФ, в частности глава 35 “Наем жилого помещения”.

8) Кодекс об административных правонарушениях РФ – содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, за нарушение правил пользования этими помещениями, содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.

9) ФКЗ РФ регулирует правовое положение, в частности, земель поселений.

10)Постановления Правительства РФ и Указы Президента РФ.

11)Постановления Пленума Верховного Суда РФ. Не входят в систему Жилищного права, однако являются обязательными для исполнения всеми судами в РФ постановления и разъяснения Пленума ВС РФ.

 

  1. Конституционные гарантии в улучшении жилищных условий   для малоимущих граждан.

                “Права и свободы человека и гражданина” гл. 2 Конституции. Она состоит из 3-х частей:

  1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
  2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
  3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и др. жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

В Конституции провозглашено право граждан на жилище, которое является юридической гарантией обеспечения граждан жильем. Однако, содержание данного права изменилось, т.к. на сегодня всем гражданам, нуждающимся в жилье, государство уже не может гарантировать “благоустроенное жилище”, а также невысокую плату за квартиру и коммунальные услуги.

Конституция РФ закрепила принципы рыночной экономики, в т.ч. в жилищной сфере. Она изменила пути решения жилищного вопроса граждан, установив, что бесплатно (т. е. на условиях Договора социального найма) или за доступную плату жилье предоставляется 2-м категориям граждан: А) малоимущим; Б) иным указанным в законе лицам, при этом некоторым из них (лицам, страдающим тяжелыми формами ряда хронических заболеваний, матерям, кот присвоено звание “Мать-героиня”, многодетным семьям, имеющим 3-х и более детей, ветеранам) предоставлены также льготы в виде первоочередного или даже внеочередного порядка обеспечения жилой площадью.

Конституция РФ расширила состав жилищного фонда социального исполнения, т. к. если по ФЗ “Об основах федеральной жилищной политики” он состоял из государственного, муниципального и общественного жилищного фондов, то по ст.40 Конституции его перечень уже не является исчерпывающим. Таким образом, даже частный жилищный фонд может входить в его состав. Граждане, относящиеся к категориям лиц, названным в ст.40, проживающих в этом фонде на условиях найма, в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, с учетом совокупного дохода семьи, вправе рассчитывать на компенсации (субсидии) от органов государственного управления и местной администрации. Такое же право принадлежит и тем, кто снимает жилье по договору коммерческого найма: с учетом совокупного дохода семьи им может предоставляться компенсация (субсидии) на оплату аренды.

 

  1. Жилищные фонды и их виды.

            Жилищные фонды – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

В зависимости от формы собственности подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъектам РФ;

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищнй фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договору социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в т.ч. его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

  1. Понятие жилого помещения и его назначения.

Жилое помещение – это помещение, предназначенное для проживания граждан.

Виды:

  • квартира или часть квартиры

  • жилой дом или часть жилого дома

  • комната.

Признаки жилого помещения:

–  недвижимое имущество;

–  изолированное;

  • соответствуют санитарным и техническим требованиям.

Жилой домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или иной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы др. граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожар безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

 

  1. Виды жилых помещений и их назначение.

            К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2)квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилой домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или иной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы др. граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожар безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

 

  1. Права и обязанности  граждан  по содержанию жилого дома и придомовой территории.

            Жилищным кодексом РФ  придомная территория отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, на придомную территорию, как, на лестницы, лифты, технические этажи и пр., устанавливается режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. В первую очередь это означает, что бремя содержания общего имущества непосредственно ложится на плечи жильцов.

Ранее Жилищный кодекс РСФСР ограничивался тем, что устанавливал обязанность бережно относиться к объектам благоустройства и соблюдать правила содержания жилого дома и придомной территории. Контроль за соблюдением гражданами правил содержания жилого дома и придомовой территории возлагался на жилищно-эксплуатационные организации.

Теперь в любом многоквартирном доме собственники жилых помещений отвечают за состояние не только принадлежащих им жилых помещений, но также и за придомовую территорию и иное имущество. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности. Проще говоря, чем больше площадь Вашей квартиры, тем больше Вам придётся отчислять денежных средств на содержание придомной территории и иного общего имущества.

Придомная территория является принадлежностью многоквартирного дома, её эксплуатация и содержание осуществляется вместе с самим домом, из одного источника. Как объект общего имущества она может быть передана по решению общего собрания собственников в пользование 3-им лицам (сдана в аренду под минимаркеты). Собственник помещения не вправе осуществлять выдел своей доли в праве общей собственности в натуре. Доля в праве общей собственности, в т.ч. на придомную территорию, следует судьбе права собственности на жилое помещение.

 

  1. Основания и порядок перевода жилых помещений в нежилые  и нежилых в жилые.

Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается.

В исключительных случаях перевод жилых помещений в нежилые осуществляется по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Перевод жилых помещений ведомственного фонда в нежилые осуществ­ляется по предложению собственников жилищного фонда, предприятий и учреждений, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится этот жилищный фонд.

В соответствии с Положением “О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации”, утвержденным Постановлением Пра­вительства РФ, контроль за соблюдением порядка и правил признания жилых помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые, осуществляют органы Государственной жилищной инспекции.

Основания для перевода жилых помещений в нежилые устанавливаются в нормативных актах субъектов Российской Федерации.

Такими основаниями могут быть:

  • признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания;
  • признание жилых помещений временно непригодными для проживания.

Частью федеральной целевой программы “Жилище” на 2002 – 2010 годы является подпрограмма “Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда”. Основная задача подпрограммы – обеспечить выполнение обязательства государства по реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в жилых домах, не отвечающих установленным са­нитарным и техническим требованиям, предъявляемым к нему в соответствии с законодательством Российской Федерации. При разработке подпрограммы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда предусматривалось выделение двух катего­рий домов и помещений, непригодных для проживания:

  • дома и помещения, которые после капитального ремонта, модерниза­ции и реконструкции могут стать пригодными для проживания;
  • дома и помещения, которые не могут быть восстановлены. Исходя из этого в регионах в рамках формирования подпрограммы состав­ляется реестр ветхих и аварийных жилых строений (домов), уточняются объем такого жилья и численность проживающего в нем населения.

 

  1. Государственное управление в сфере жилищно–коммунального хозяйства.

Государственное управление в жилищной сфере – это деятельность уполномоченных на то органов государственной и муниципальной власти по обеспечению удовлетворения жилищно-коммунальных нужд населения, а также надлежащего использования объектов жилого фонда. В целях координации деятельности федеральных органов исполнитель­ной власти Российской Федерации, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002 – 2010 годы образована Межведомственная комиссия по вопросам реализации федеральной целевой программы “Жилище”. Основными задачами Комиссии являются:

  • координация деятельности государственных заказчиков и исполнителей федеральной целевой программы “Жилище” на 2002 – 2010 годы и включенных в нее подпрограмм;
    • содействие внедрению организационных и экономических механизмов, разработанных в ходе реализации Программы и подпрограмм, в практическую деятельность органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления;
  • контроль за ходом выполнения Программы и за рациональным использованием средств федерального бюджета, направляемых на ее реализацию, содействие привлечению внебюджетных источников финансирования программных мероприятий.
    В задачи комитета в частности, входят:
    • осуществление межотраслевой координации и функционального регулирования деятельности в области строительства, архитектуры, градостроительства, жилищной сферы, жилищно-коммунального хозяйства, производства строительных материалов, конструкций и деталей;
    • координация деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального хозяйства путем постепенного перевода его на самоокупаемость, обеспечению его надежной и устойчивой работы и осуществлению мер по демонополизации и созданию конкурентной среды;
    • участие совместно с Государственным комитетом РФ по земельной политике в создании государственного земельного кадастра и государственного градостроительного кадастра, развитии рынка земельных участков для осуществления градостроительной деятельности;
    • участие в разработке и реализации мер государственной поддержки с целью привлечения инвестиций и кредитных ресурсов, включая кредиты международных финансовых организаций, в строительство, промышленность строительных материалов, конструкций и деталей, жилищную сферу, жилищно-коммунальное хозяйство, а также в учет недвижимости.

 

  1. Государственный контроль над использованием жилищного фонда.

                Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда имеет своей задачей обеспечить соблюдение всеми юридическими и физическими лицами правил пользования жилищным фондом, порядка его распределения и предоставления в пользование, а также приобретения в собственность.

Основным органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является Государственная жилищная инспекция.

Государственные жилищные инспектора несут персональную ответственность за неисполнение возложенных на них функций по осуществле­нию государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Споры по решениям жилищных инспекторов рассматриваются в административном и судебном порядке.

Органы жилищной инспекции осуществляют, в частности, контроль за использованием жилищного фонда и придомовых территорий.

  • техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного обору­дования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ре­монту;

обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;

  • санитарным состоянием помещений жилищного фонда;
  • рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды. Органы жилищных инспекций имеют право:
  • проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов;
  • давать обязательные к исполнению предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
  • выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
  • вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к административной ответственности;
  • в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по исполь­зованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий.

 

  1. Договор социального найма, как одна из разновидностей форм улучшения жилищных условий.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

 

  1. Предоставление жилых помещений по договору социального найма.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке. Малоимущими гражданами в целях настоящего Кодекса являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Категориям граждан, указанным в части 3 настоящей статьи, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном настоящим Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

 

  1. Норма жилой площади.

            1.Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

  1. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
  2. Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 настоящего Кодекса категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления.
  3. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
  4. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

 

  1. Порядок заключения договора социального найма.

            Договор социального найма заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого был выдан ордер.

Предпосылками для заключения договора социального найма являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на основе этого решения ордер.

После выдачи гражданину ордера с ним должен быть заключен собственно договор социального найма. Получив ордер, гражданин вправе требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить.

Договор социального найма должен быть заключен в письменной форме.

Ордер не является документом, подтверждающим, что договор заключен в письменной форме, поскольку он является односторонним административным актом.

В договоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

Отсутствие письменной формы договора социального найма не влечет его недействительность, однако лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, что не лишает их в то же время права приводить другие доказательства.

Предметом (объектом) договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

 

  1. Права и обязанности сторон по договору социального найма.

            Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями должны быть определены в договоре социального найма.

  1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

  1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо основных обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
  2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

  1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо основных прав может иметь иные права, предусмотренные жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
  2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и т.д.

 

  1. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.

            В соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма

Ограничений по срокам временного отсутствия в настоящее время нет. Вместе с тем в интересах граждан необходим правовой механизм сохранения права пользования жилым помещением при временном (особенно длительном) отсутствии граждан по месту жительства. Иначе говоря, должна быть конкретная процедура документального оформления этого факта, чтобы не возникало споров по данному вопросу.

В жилищном кодексе РФ не сохранен правовой институт “бронирования жилого помещения”.

Временно отсутствующие наниматель и члены его семьи также несут обязанности, вытекающие из договора социального найма.

Например, за ними сохраняются обязанности по оплате жилья. В соответствии с Правилами пользования помещениями, в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца от оплаты за жилье (квартплаты), телефон и отопление они не освобождаются. Однако оплата за коммунальные услуги (кроме центрального отопления) с них не взимается. Иначе говоря, оплата коммунальных услуг осуществляется только в случае их фактического потребления (что возможно лишь при проживании граждан).

 

  1. Порядок и основания  для  изменения и расторжения договора социального найма.

            Договор социального найма может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Основания изменения договора социального найма:

  • раздел или выдел жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя;
  • по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;
  • вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

Наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма только по основаниям, предусмотренным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом.

Расторжение договора социального найма влечет по общему правилу выселение из жилого помещения.

Изменение договора социального найма жилого помещения:

  1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
  2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения:

  1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
  2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
  3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
  4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

 

  1. Аренда жилых помещений. Безвозмездное пользование жилыми помещениями.

            По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. Передача жилых помещений по договору аренды осуществляется по приемо-сдаточному документу. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных: складских и тому подобных целей.

Единственная возможность использования жилища арендатором – сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.

Если арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, Закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение, даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным

Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением является разновидностью гражданско-правового договора ссуды и, следовательно, регулируется не только правилами жилищного, но и гражданского кодекса РФ. Однако общие нормы о договорах безвозмездного пользования, предусмотренные гражданским кодексом РФ, не в полной мере учитывают специфику отношений по использованию специализированных жилых помещений. Так, очевидно, на ссудополучателя, нуждающегося в специальной социальной защите, нельзя возлагать обязанности по содержанию помещения, включая производство текущего и капитального ремонта, а также обременять его рисками случайной гибели или повреждения жилья.

 

  1. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.

            Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Жилищный кодекс гарантирует права нанимателя по договору социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением. Передача права собственности на жилое помещение, например, от субъекта РФ к муниципальному образованию, передача жилого помещения с баланса на баланс и т.п. не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Таким образом, при переходе права собственности на жилое помещение договор найма жилого помещения сохраняется на тех же условиях с новым собственником, к которому переходят все права и обязанности прежнего наймодателя.

Данная норма является важной гарантией социальных прав граждан.

Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением:

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

 

  1. Основания и порядок выселения из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма.

            Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения:

Основания:

  • дом подлежит сносу

  • жилое помещение признано непригодным для проживания

  • жилое помещение полежит переводу в нежилое помещение

  • в случае, если в результате кап.ремонта жилого помещения жилое помещение не может быть сохранено либо оно настолько уменьшится, что наниматель и члены его семьи будут признаны нуждающимися в жилом помещении, либо настолько увеличиться, что существенно превысит норму предоставления.

 

  1. Заселение освободившихся комнат в квартире.

            Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование.

Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых – гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека.

При отсутствии в квартире вышеуказанных граждан освободившееся жилое помещение заселяется в общем порядке.

При согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и при­ватизировать их в установленном порядке.

Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления этого помещения им.

Требование нанимателя о передаче ему освободившегося изолированного жилого помещения может быть удовлетворено при условии, что в результате размер занимаемой и освободившейся жилой площади в общей сложности не превышает установленной нормы жилой площади, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо такое превышение незначительно.

Выполнение правил о заселении освободившихся жилых помещений является обязанностью жилищных органов и не зависит от того, обращались ли граждане, имеющие право на получение освободившегося жилого помещения, с просьбой о передаче им этого помещения, как и не связано такое право с тем, состоят или нет граждане на учете по улучше­нию жилищных условий.

Отказ в предоставлении освободившегося жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке.

 

  1. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений.

            По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне – гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет и другие отличия от договора социального найма: по кругу объектов договора найма, сроку действия договора, порядку расторжения договора найма и др.

Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин – собственник жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Гражданин – собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживаний граждан.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договорах том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору, а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

 

27.Объект (предмет) и форма  договора коммерческого найма.

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В многоквартирном доме объектом коммерческого найма является помимо самого жилого помещения также и часть общего имущества собственников квартир.

Объект договора найма – жилое помещение – должен обладать следующими признаками:

1)изолированностью;

2)пригодностью для проживания;

3)быть свободным;

4)благоустроенным.

В соответствии с гражданским кодексом РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками:

1)изолированность;

2)пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством;

3)свободное.

Форма договора коммерческого найма простая письменная. При этом не требуется обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. В случае, если договор коммерческого найма был заключен в устной форме – это не влечет недействительности сделки и в таком случае будут действовать правила, согласно которым нельзя ссылаться на свидетельские показания, но можно приводить любые другие доказательства заключения сделки.

Таким образом, основанием для заселения жилого помещения по договору коммерческого найма является договор.

 

28.Срок договора коммерческого найма. Право нанимателя на продление договора коммерческого найма.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Срок договора коммерческого найма в ГК РФ двух видов:

1)обычный – не более 5 лет;

2)краткосрочный найм – до 1 года.

 

29.Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма.

Обязанности наймодателя:

1)передает свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2)осуществляет надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3)предоставлять и обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги;

4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

Обязанности нанимателя:

1)использовать жилое помещение только для проживания;

2)обеспечивать его сохранность;

3)поддерживать в надлежащем состоянии;

4)не может без согласия наймодателя производить переоборудование и реконструкцию жилого помещения;

5)своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, а если иное не установлено в договоре, то вносить оплату за коммунальные платежи;

Права наймодателя:

1)вправе разрешить нанимателю заключение договора поднайма;

2)выражать свое согласие при замене нанимателя;

3)получать уведомление о вселении временных жильцов и запретить их проживание при несоблюдении нормы жилой площади на одного человека;

Права нанимателя:

1)вселять несовершеннолетних без согласия наймодателя и граждан, которые постоянно с ним проживают;

2)вселять временных жильцов(пользователей) с согласия всех совместно проживающих граждан и предварительного уведомления наймодателя, т.е. на срок не более 6 месяцев и безвозмездно.

3)заключать договор поднайма, при условии соблюдения требований о норме жилой площади на одного человека и безвозмездно;

4)право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок. Суть этого права заключается в следующем: по истечении срока договора наниматель имеет право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок.

 

30.Расторжение договора коммерческого найма.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

  • если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

  • в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Основания и порядок расторжения договора следующие:

1)добровольно, т.е. с согласия других граждан постоянно проживающих с ним наниматель, с предварительным письменным предупреждением за 3 месяца наймодателя, может расторгнуть договор в любой момент.

2)в судебном порядке:

  • по требованию наймодателя;

  • по требованию любой из сторон;

  • с предварительным предупреждением со стороны наймодателя.

По требованию наймодателя в следующих случаях:

1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2)разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

 

31.Специализированные жилые помещения.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.

Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

 

  1. Права собственности на жилое помещение.

Право собственности на жилое помещение – это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением .

Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан – физических лиц.

Распоряжение- это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Объект права собственности на жилое помещение- это помещение, предназначенное для постоянного проживания.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, при надлежит также

доля в праве собственности на общее имущество дома.

Жилое помещение может находиться:

  • в частной собственности;
  • в государственной собственности;
  • в муниципальной собственности.

Частная собственность- это собственность физических и юридических лиц.

Государственная собственность- это собственность Российской Федерации (федеральная собственность) и собственность субъектов Российс­кой Федерации.

Муниципальная собственность- это собственность муниципальных образований Российской Федерации (города, села, поселки и т. д.).

Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.

 

33.Основания возникновения права собственности на жилые помещения.

Право собственности на жилые помещения в объективном смысле – это совокупность правовых норм, регулирующих правоотношения по владению, пользованием и распоряжением собственника принадлежащим ему жилым помещением,  а также по устранению вмешательства в сферу его хозяйского господства.

Право собственности  в субъективном смысле  – это юридически обеспеченная и закрепленная за собственником возможность владеть, пользоваться, распоряжаться и устранять вмешательство в сферу его хозяйского господства. Основания возникновения права собственности:

  1. Первичные – право собственности возникает впервые.
  2. Производные – наличие правопреемства.

Первоначальные способы не предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К ним относятся:

  • строительство жилого дома, право собственности на которое возникает с момента государственной регистрации
    • приобретение права собственности в силу приобретательной давности;
    • приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;
    • приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи.
    Производные способы – те, при которых происходит передача права собственности на жил. помещения от одного лица другому. К данной группе относятся:
  • договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты;
    • наследование жилых помещений по закону и по завещанию;
    • приватизация жилых помещений;
    • реорганизация юридического лица, в результате которой имущество перешло к его правопреемникам, и др.

Приобретательная давность – такой способ приобретения жилья в собственность, когда лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным жилым помещением в течение 15 лет, приобретает право собственности на данное жилое помещение.
Право собственности на жилое помещение возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

 

34.Права и обязанности членов семьи собственника помещения.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением. Если у бывшего члена семьи отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Это не действует, если на момент приватизации собственник и члены семьи имели равные права.

 

35.Приобретение жилища в частную собственность (приватизация жилых помещений).

Приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, но не противореча законодательству.

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

 

36.Использование жилищных сертификатов и облигационных займов при приобретении жилья.

Жилищные сертификаты – особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

  • приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;

  • получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории РФ, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.

Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 процентам общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

В случае если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.

Жилье строится за счет полученных от реализации облигаций средств, затем квартиры в этих домах продаются гражданам и организациям. Полученные от продажи квартир средства идут на погашение облигаций, выплату доходов по ним инвесторам и на другие цели.

Одной из задач целевого облигационного жилищного займа является помощь незащищенным слоям населения в получении жилья. Часть прибыли от реализации квартир направляется на социальные мероприятия.

 

37.Договор купли-продажи жилого помещения как одна из разновидностей улучшения жилищных условий.

По договору купли-продажи жилого помещения одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Такими лицами могут быть: наниматели и члены его семьи, поднаниматель и др.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Если жилое помещение находится в общей собственности, то другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Если они откажутся от покупки или в течение одного месяца со дня извещения не приобретут продаваемую долю, продавец вправе продать жилое помещение любому лицу. При продаже жилого помещения с нарушением преимущественного права покупки любой участник общей собственности вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Продавец обязан передать жилое помещение свободным от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи жилого помещения.

 

38.Основания и порядок обмена жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договору социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме.

Наймодатели дают или не дают свое согласие на обмен, который оформляется в письменной форме на основании оригинала договора об обмене. Обмен не допускается, если:

  • к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

  • право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

  • обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

  • принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

  • принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

  • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма.

Поскольку единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения договора найма жилья в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда является ордер, то обмен жилыми помещениями без оформления обменных ордеров не влечет за собой никаких юридических последствий.

 

39.Содействие государства в строительстве и приобретении гражданами жилых помещений.

В соответствии с Конституцией РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления гражданами права на жилище.

Законодательство предусматривает несколько форм участия(содействия) государства в решении жилищных проблем граждан.

Граждане при строительстве или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и органов местного самоуправления РФ

Разработан порядок предоставления гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, средств из федерального бюджета на возвратной основе на строительство, реконструкцию или приобретение ими жилья на селе или приобретение ими индивидуального жилья.

Предоставляются гражданам РФ безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья.

Субсидия предоставляется:

  • федеральными органами исполнительной власти;
  • органами исполнительной власти субъектов РФ
  • предприятиями, организациями, воинскими частями и формированиями.

Субсидия может быть использована гражданами по их желанию:

  • на приобретение готового жилья по их выбору;
  • на финансирование строительства индивидуального жилого дома в форме перечислений по индивидуальному графику за выполненный объем работ;
  • на финансирование приобретения квартиры при участии в достройке многоквартирного дома высокой степени технической готовности (не менее 70 процентов).

 

40.Основание и порядок принудительного прекращения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Есть несколько оснований для принудительного лишения собственника жи­лого помещения:

  • обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника;

  • изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения; реквизиция;  конфискация.

Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника осуществляется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства.

Не может быть обращено взыскание на жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части улиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком на строительство дома.

Бесхозяйственное содержание жилого помещения заключается в:

  • использовании собственником жилого помещения не по назначению;
  • систематическом нарушении прав и интересов соседей;
  • бесхозяйственном обращении с жильем, ведущим к его разрушению. Тоже отбирают по суду.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных обстоятельств жилое помещение в интересах общества по решению го­сударственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости изымаемого помещения (реквизиция).

В случаях, предусмотренных законом, жилое помещение может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение им преступления  или иного правонарушения (конфискация).

В случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке.

 

41.Изъятие (отчуждение) жилого помещения в связи с изъятием земельного участка.

В соответствии с Конституцией РФ  никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В случаях когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на жилой дом, здание и иную недвижимость, находящуюся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Требование об изъятии жилого помещения (недвижимости) не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самойправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное жилое помещение.

В случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых до­мов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разработки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.

По желанию граждан органы местного самоуправления обеспечивают им  возможность внеочередного вступления в члены жилищно-строительных кооперативов и получения в них квартир.

Порядок возмещения стоимости сносимых домов, строений и устройств устанавливаются Правит. РФ.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику, включая убытки, какие он понес в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

П             о желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подле­жащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте.

Условия, при которых производится перенос домов, строений и уст­ройств, устанавливаются Правит. РФ.

 

42.Товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается неком. организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

 

43.Права и обязанности товарищества собственников жилья.

Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством и т.д.

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

 

44.Органы управления товариществом собственников жилья.

К компетенции органов управления относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов и др. вопросы.

Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением воп­росов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества.

Правление товарищества избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление избирает из своего состава председателя.

Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

В обязанности правления входит следующее:

  • соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава;
  • контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
  • составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию;
  • заключение договоров от имени товарищества;
  • представительство товарищества;
  • управление кондоминиумом или заключение договоров на управление;
  • наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и увольнение их;
  • выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества.

 

45.Жилищные и жилищно-строительные кооперативы: порядок и цели создания, основы функционирования.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Число членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не более количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение о создании жилищного кооператива принимается общим собранием учредителей (конференцией).

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие создать жилищный кооператив.

Решение общего собрания учредителей о создании жилищного кооператива и утверждении его устава считается принятым при условии, если за решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив, (учредители).

Членами жилищного кооператива становятся лица, проголосовавшие за создание кооператива.

Решение учредительного собрания жилищного кооператива оформляется протоколом.

Цель или сфера деятельности кооператива является критерием разделения между жилищными кооперативами и жилищно-строительными кооперативами. Если целью создания жилищного кооператива является удовлетворение его членов в пользовании жильем, то целью создания и деятельности жилищно-строительного кооператива является, в первую очередь, строительство объекта жилья.

 

46.Пользование жилыми помещениями в ЖК и ЖСК.

Жилищный кооператив (ЖК) – это добровольное объединение граждан на основе членства с целью удовлетворения своих потребностей в получении жилого помещения.

ЖК является разновидностью потребительского кооператива.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) организуются при предприятиях, учреждениях и организациях, а также при колхозах и иных кооперативных и общественных организациях. Решения об организации кооперативов принимаются с учетом предложений трудовых коллективов.

Порядок организации и деятельность ЖСК устанавливаются законодательством РФ, а также Примерным уставом жилищно-строительного кооператива.

ЖСК действует на основании устава, принятого в соответствии с Примерным уставом жилищно-строительного кооператива общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и зарегистрированного в установленном порядке.

Государство оказывает ЖСК помощь в эксплуатации и ремонте принадлежащих им домов, а также в обеспечении жилыми помещениями членов ЖСК на время проведения капитального ремонта, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в этих домах граждан.

Кооперативы могут быть:

  • жилищными – создаются для приобретения жилых домов и их последующей эксплуатации;
  • жилищно-строительными – создаются для строительства жилого дома и последующей его эксплуатации.

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вправе вступить в жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру.

В члены жилищно-строительного кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте  и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Порядок учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, устанавливается законодательством Российской Федерации.

Принятие на учет граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы – совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации, при которых организуется кооператив.

 

47.Права и обязанности членов жилых кооперативов.

Права и обязанности члена жилищно-строительного кооператива, а также членов его семьи, условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями, определяются уставом кооператива.

Член ЖСК (ЖК), полностью внесший свой паевой взнос за кв. или иное жилое помещение, предоставленное этому лицу кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

Члену ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера кооператива. На основании указанной справки члену кооператива выдается свиде­тельство о праве собственности на квартиру.

До полного внесения паевого взноса член кооператива не является соб­ственником предоставленного ему жилого помещения, он лишь им пользуется.

Член ЖСК вправе с согласия прожива­ющих совместно с ним членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с др. членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.

Раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива допускается между  членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака м/у ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.

Если жилое помещение состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изо­лированные, если на переустройство или перепланировку жилого помещения имеется разрешение соответствующего органа местного самоуправления.

 

48.Правовое положение жилищных накопительных кооперативов. Понятие, цели создания.

Жилищный накопительный кооператив- потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Деятельность кооперативов – привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан – членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений  в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива.
Наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова “жилищный накопительный кооператив”.

Кооператив имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе, от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Имущество кооператива образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, добровольных пожертвований и иных не запрещенных законом источников.

Кооператив считается созданным как юридическое лицо со дня внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ. Кооператив создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено его уставом.
Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями ГКРФ, ФЗ, , устава кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции.
Кооператив не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

 

  1. Регистрация граждан по месту жительства и пребывания.

Место жительства – это жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома, а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Место пребывания – это гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, больница, другое подобное учреждение, а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина, и в котором он проживает временно.

Граждане Российской Федерации обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а также перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждаются Постановлением Правительства Российской Федерации.

Органами регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации являются органы внутренних дел, а в остальных населенных пунктах – местная администрация.  Регистрация гражданина Российской Федерации по месту пребывания производится без снятия с регистрационного учета по месту его жительства. Регистрация и снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, на туристской базе, в больнице, другом подобном учреждении производятся по его прибытии и выбытии администрацией соответствующего учреждения.

Органы регистрационного учета в трехдневный срок со дня поступления документов регистрируют в установленном порядке граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.  Гражданин Российской Федерации, изменивший место жительства, обязан не позднее семи дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию, с заявлением по установленной форме. Срок регистрации тот же, что и при регистрации по месту пребывания.

 

50.Коммунальные и иные платежи в жилищной сфере.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением; 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 3) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;2) плату за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации.

 

51.Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения  коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Федеральный стандарт максимально допустимой доли согласно Постановлению Правительства – 22 %.

Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации.

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Право на субсидии имеют граждане: 1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; 3) члены жилищных кооперативов; 4) собственники жилых помещений. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.

 

  1. Налог на имущество (жилые помещения) с физических и юридических лиц.

Порядок взимания налога на жилые помещения, принадлежащие физическим лицам на праве собственности, определен Законом РФ “О налогах на имущество физических лиц”, а также иными нормативными актами.

Объектами налогообложения являются находящиеся в собственности физических лиц жилые дома, квартиры, дачи, коттеджи и иные жилые строения и помещения. Ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости.

От уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан: Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней; инвалиды I и II групп, инвалиды с детства; участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан; и некоторые другие категории граждан.

Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года.

За строение, помещение и сооружение, перешедшее по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.

В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором они были уничтожены или полностью разрушены.

Лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за три предыдущих года.

Пересмотр неправильно произведенного налогообложения допускается не более чем за три предыдущих года.

Налогообложение имущества организаций, в том числе и жилых помещений, регулируется Налоговым Кодексом РФ. Ставка налога на имущество организаций устанавливается законодательными органами субъектов Российской Федерации, но при этом предельный размер ставки налога на имущество не может превышать 2,2 процентов от налогооблагаемой базы.  Налог уплачивается ежеквартально. Суммы недоимки по налогу, а также пени, взыскиваются с организации в бесспорном порядке, а штрафы – в судебном. Предприятия, учреждения и организации жилищно-коммунального хозяйства освобождены от уплаты налога на имущество.

 

53.Основания и порядок  обеспечения сохранности жилищного фонда.

Государственные и общественные органы, предприятия, учреждения, организации, должностные лица обязаны заботиться о сохранности жилищного фонда и повышении его благоустройства.

Наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Граждане обязаны обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.  Если иное не установлено договором найма жилого помещения, нани­матели жилых помещений должны за свой счет производить текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения – сдать его в надлежащем состоянии.

Условия и порядок проведения ремонта определяются договором найма жилого помещения, правилами пользования жилым помещением, а также другим законодательством Российской Федерации.

Собственники жилых помещений в полностью приватизированном доме вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания это­го дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ре­монтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Данное правило распро­страняется и на собственника жилого помещения.

Контроль за техническим состоянием и своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда осуществляют органы местного самоуправления. Финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт  муниципального жилищного фонда осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств – за счет государственного бюджета.

 

54.Разрешение жилищных споров.

Жилищный спор – это разногласия между участниками жилищных отношений, затрагивающие их жилищные права и обязанности.

Жилищные споры разрешаются судом общей юрисдикции, арбитражным судом, третейским судом, а также другими уполномоченными на то органами.

Основными органами, осуществляющими разрешение жилищных споров, являются суды общей юрисдикции, если одной из сторон участников спора является гражданин. Право на судебную защиту жилищных прав граждан опирается на принципиальные положения Конституции РФ, согласно которым каждому  гарантируется судебная защита прав и свобод.

В судах общей юрисдикции разрешаются, в частности, жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, между нанимателями и членами их семей, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, связанные с жилищными правоотношениями, и иные жилищные споры. Вместе с тем суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов: о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий; о предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и т. д.

Наконец, в судебном порядке рассматриваются споры, связанные с защитой права собственности граждан на жилище: например, споры между членами общей собственности на жилое помещение о разделе жилого дома, споры, возникающие в связи с приватизацией жилого помещения, и др.

Жилищные споры, сторонами которых являются государственные, кооперативные и другие общественные предприятия, учреждения и организации, разрешаются арбитражными судами. Так, арбитражными судами разрешаются споры, возникающие в связи с передачей застройщиками органам местного управления и другим организациям части жилой площади во вновь построенных домах, распределением жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия и др.

 

  1. Ответственность за нарушение жилищного законодательства.

Уголовная ответственность наступает за совершение особо опасного противоправного деяния, то есть преступления. Так, в действующем Уголовном кодексе Российской Федерации предусмотрена ответственность за нарушение неприкосновенности жили­ща, то есть за незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица.

Административная ответственность наступает за совершение административного проступка, то есть за виновно совершенное противоправное деяние, которое по своему характеру не влечет за собой уголовной от­ветственности.  В частности, административная ответственность наступает за нарушение должностными лицами порядка постановки на учет и сроков заселения жилых домов и жилых помещений; нарушение правил пользования жилыми помещениями; самовольное переоборудование или перепланировка жилых помещений;  самовольное строительство жилых строений и др.  Большая часть таких нарушений описана в Градостроительном Кодексе РФ. За совершение административных проступков предусматривается ответственность в виде предупреждения или штрафа.

Гражданско-правовая ответственность наступает за причинение вреда жилищному фонду или за совершение противоправных (незаконных) сделок с жилыми помещениями. В случае причинения вреда жилищному фонду виновные лица обязаны возместить причиненный ими ущерб. В соответствии с  Гражданским кодексом РФ лицо, право которого нарушено, вправе требовать полного возмещения причиненных ему убытков, включая упущенную выгоду. Суд вправе при удовлетворении требования о возмещении вреда обязать лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре. Если участники жилищных отношений заключили с жилым помещением сделку, которая не соответствует требованиям закона или иным правовым актам, то за это может наступить гражданско-правовая ответственность в виде признания данной сделки недействительной (ничтожной). Так, если сделка была совершена под влиянием обмана, то она может быть признана судом недействительной.

 

56.Предоставление жилищных кредитов. Ипотечное кредитование.

Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных или взаимосвязанных  Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика или Созаемщиков.

Жилищный кредит предоставляется платежеспособным гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющим официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику или Созаемщикам 75 лет. Заемщик обязан застраховать в пользу Банка на срок действия кредитного договора передаваемое в залог имущество от рисков утраты (гибели), повреждения.

Ипотека (ипотечный кредит) – это форма кредитования, при которой целью кредитования является покупка недвижимости под залог недвижимого имущества заемщика. Залогом может являться любая недвижимость, в том числе и приобретаемая на кредитованные средства, за исключением случаев, оговоренных в законе об ипотеке. Схема ипотечного кредитования следующая: банк или другая кредитная организация, имеющая лицензию на соответствующий род деятельности, дает заемщику денежные средства под залог, которым, в большинстве случаев, является приобретаемая недвижимость. Погашение задолженности по кредиту происходит либо ежемесячно равными долями, либо ежемесячно с уменьшением суммы выплат. В случае нарушения договора и несвоевременных выплатах по кредиту банк или другая кредитующая организация может обратить взыскание на заложенную недвижимость и реализовать ее на торгах по решению суда. По этой причине приобретенная по ипотечной программе недвижимость не может быть продана владельцем, а любые перепланировки помещений должны быть согласованы с кредитором. Объектом ипотеки может быть жилое помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающие санитарным и техническим нормам и учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Не могут стать объектом ипотеки жилые дома муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Таким образом, объектом жилищной ипотеки может стать жилой дом, квартира либо их обособленные (изолированные) части.

 

57.Виды вещных прав на жилые помещения. Основание их возникновения и прекращения.

Виды: Собственность на жилое помещение, Общее имущество собственников квартир в многоквартирном домеТоварищество собственников жилья, Право хозяйственного ведения и Право оперативного управления.

Собственность на жилое помещение: Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Основания возникновения: первичные  и производные.

Основания прекращения: продажа, смерть собственника, бесхозяйственное обращение, и т.д.

Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме возникает и прекращается вместе с правом собственности на жилые помещения. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Право хозяйственного ведения на жилые помещения принадлежит государственным и муниципальным унитарным предприятиям, а право оперативного управления – казенным учреждениям.

 

  1. Способы управления жилыми помещениями. Выбор способа управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

 

  1. Правовой режим вспомогательных помещений в жилом доме (квартире) и объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах.

Помещение вспомогательного использования предназначено для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общим имуществом являются обслуживающие более одного до­мовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, техни­ческие этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесу­щие конструкции, а также механическое, электрическое, сан­техническое и иное оборудование, находящееся за предела­ми или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установлен­ных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и служащие его использованию.

В многоквартирном доме гражданину — собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, зани­маемым под квартиру, принадлежит также доля в праве соб­ственности на общее имущество дома.

Особенностью права общей собственности на общее иму­щество в многоквартирном доме является то, что такая об­щая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных жи­лых помещений.

Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находя­щиеся в общей собственности. Участники общей собственности на объекты общего поль­зования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов — межквартирных лест­ниц, коридоров, подвалов и других мест общего пользования.

 

  1. Жилищные правоотношения: понятие, элементы.

Жилищные правоотношения (ЖП) – общее родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

Объектом ЖП является жилое помещение. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Под ним можно понимать жилой дом, часть дома, квартиру, часть квартиры, а в случаях, предусмотренных законом, – и часть комнаты.

Субъекты ЖП – граждане, юридические лица, Россия, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются следующие юридические факты:

  • сделки;
  • административный акт;

  • решение суда;

  • приобретательная давность;

  • наследование.

Большинство ЖП – имущественные. К содержанию жилищных отношений относят: отношения, которые связаны с пользованием жилым помещением;отношения по поводу управления жилищным фондом; отношения, которые связаны с учетом граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов.

 

  1. Виды жилищных правоотношений.

Жилищные правоотношения делятся на следующие виды (группы): отношения по использованию объектов жилого фонда. В соответствии с Гражданским кодексом РФ  жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан; отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями. Субъектами данных отношений являются, с одной стороны, граждане, обращающиеся с просьбой о предоставлении им жилого помещения, а с другой – органы местного самоуправления и иные субъекты, в ведении которых находится жилой фонд; отношения по управлению и эксплуатации жилого фонда; отношения в сфере строительства и финансирования строительства объектов жилого фонда; отношения ответственности за нарушение жилищного законодательства (уголовная, административная, гражданско-правовая); отношения по предоставлению гражданам жилищно-коммунальных услуг.

 

62.Действие жилищного законодательства во времени, пространстве, по кругу лиц.

Действие во времени: Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Действие по кругу лиц: участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Положения Жилищного Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом. Но право участвовать в управлении делами государства признается только за гражданами РФ.

Действие в пространстве – жилищное законодательство действует на всей территории РФ.

 

  1. Переустройство: понятие и виды.

Согласно Жилищному кодексу РФ переустройство жилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Переустройство жилых помещений регулируется Жилищным кодексом РФ, но при этом субъекты РФ вправе устанавливать дополнительные требования при переустройстве жилых помещений. Необходимо получение разрешения соответствующего органа на переустройство.

 

  1. Перепланировка: понятие и виды.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений. Переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов  и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя: перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров. Необходимо получение разрешения соответствующего органа на перепланировку.

 

  1. Основания проведения планировки или переустройства.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления  на основании принятого им решения. В данный орган заявитель подает следующие документы (исчерпывающий список):

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если необходимо.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

 

  1. Основания отказа в разрешении переустройства или перепланировки.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредставления документов, установленных ст. 26 Жилищного Кодекса РФ;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

 

  1. Самовольная перепланировка или переустройство. Правовые последствия.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного Жилищным Кодексом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствующий орган местного самоуправления для согласования.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок и в порядке, установленными органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в том же порядке.

 

  1. Права и обязанности собственника жилого помещения.

Права: Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным Кодексом РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Обязанности: Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

 

  1. Право собственности на общее имущество собственников.

В многоквартирном доме гражданину — собственнику квартиры наряду с принадлежащим ему помещением, зани­маемым под квартиру, принадлежит также доля в праве соб­ственности на общее имущество дома.

Владение, пользование и распоряжение имуществом дома, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома, а при не­достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Согласно Гражданскому кодексу РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собствен­ности на квартиру. Лишь отдельные объекты общего пользо­вания, находящиеся в общей собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома, могут быть от­чуждены третьим лицам на основании решения, принятого всеми участниками общей собственности.

Участники общей собственности на объекты общего поль­зования в многоквартирном доме несут бремя содержания принадлежащих им общих объектов — межквартирных лест­ниц, коридоров, подвалов и других мест общего пользования. При переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику к нему соответственно переходит и доля прежнего собственника в праве на объекты, находя­щиеся в общей собственности.

Доля каждого собственника в праве общей собственно­сти на объекты общей собственности всегда следует судьбе квартиры, которую обслуживают объекты общей собственности. Так, в случае, если жилое по­мещение, занимаемое гражданином — собственником поме­щения, в результате капитального ремонта существенно из­меняется), то пропорцио­нально этому изменяется  его доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.

 

  1. Выселение гражданина, право собственности которого на жилое помещение прекращено.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным Кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений Жилищного Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Pin It on Pinterest

Яндекс.Метрика